Предварительный договор купли продажи недвижимости на Украине: как не ошибиться

Предварительный договор купли продажи недвижимости очень часто используется агентствами по недвижимости, юристами и независимыми риэлторами. Также ими пользуются компании-застройщики в долевом строительстве. Однако такой тип договора зачастую скрывает в себе много неизвестного. Неоднозначна и судебная практика, где расследуются дела, связанные с подписанием подобного договора.

Суть и особенности

Подобный тип договора считается взаимным намерением сторон заключить в перспективе договор купли-продажи определенного объекта рынка недвижимости, подписав условия в предварительном договоре.

При этом соглашение составляется в том же формате, что и основной договор. Договор, в котором не соблюдены требования к формату, считается недействительным.

Сторонами в соглашении могут выступать физические или юридические лица, кроме того, ими могут быть субъекты РФ и даже муниципалитеты.

Указанный тип договора по недвижимости должен соответствовать ряду условностей:

• Должен быть указан предмет договора, с возможностью его идентификации;
• Основные условия заключаемого договора (стоимость, тип оплаты, путь передачи имущества в пользование и т.п.)

Такой договор должен содержать сроки, когда стороны обязаны заключить главный договор купли-продажи. Если срок не был указан, основной договор стороны обязаны заключить в течение 1 года с момента подписания предварительного соглашения.

Предварительный договор купли продажи недвижимости  нет необходимости регистрировать в государственных органах, в отличие от основного соглашения.

Рассматриваемый тип договора не обязывает переход собственности на недвижимое имущество и не обязывает его передавать, он приводит только к заключению сторонами в будущем основного договора.

Характерные черты

Выделяют следующие особенности этого типа договора:

• Стороны, указанные в договоре, в будущем обязаны заключить основной договор;
• Предварительный договор – безвозмездный документ, не обязывающий обмениваться стороны имуществом или деньгами, его основной силой являются взаимные действие сторон по заключению основного договора в будущем. Если в договоре указывается на необходимость погашения части суммы до заключения основного соглашения, то договор автоматически приобретает вид обычного договора купли-продажи недвижимости с внесением предоплаты.

Условие о задатке в данном типе договора

Чаще всего в подобные договора входят и условия о задатке. Однако остается неясным, насколько может задаток влиять на исполнение договора. Судебная практика также молчит на этот счет, так как судебная практика пока не имеет прецедентов на этот счет, нежелательно вносить в соглашение условие о задатке. Судебная практика по спорам, имеющим отношение к заключению таких договоров

С делами, связанными с заключением указанного типа договоров у судебной практики существуют свои позиции:

• Продавцом имеет право быть только владелец реализуемой недвижимости. Если сторона не имела права собственности на отчуждаемое имущество на момент реализации, сделка переходит в разряд ничтожной;
• В предварительном договоре указывается конечная цена недвижимого имущества. Если такой цены нет, договор не может считаться заключенным, так как цена относится к существенным условиям подобного соглашения;
• В том случае, если покупатель выплатил продавцу полную сумму за недвижимое имущество до заключения основного договора, но он так и не был заключен, он имеет право на полный возврат денежных средств. Судебная практика доказывает, что предварительный договор может содержать условие о внесении предоплаты, для обеспечения обязанностей, однако если основной договор впоследствии не подписан, вся сумма должна быть возвращена владельцу, иначе это будет считаться необоснованным обогащением;
• Предварительный договор не предусматривает переход имущества к иному владельцу, однако он обязывает стороны заключить договор купли-продажи в перспективе. Если же данное условие не выполнено, покупатель имеет право выступить с иском в суде для принудительного заключения другой стороны к заключению договора;
• Рост стоимости на недвижимость не может относиться к существенным корректировкам обязательств, заключаемых в момент подписания договора. Однако если цены были непрогнозируемыми, суд может принять решение о расторжении заключенного договора.

Советы по составлению предварительного договора

Имущества

• Заключаемый договор должен полностью раскрывать детали отчуждаемого имущества до мельчайших подробностей;
• Цена должна иметь четкое определение, договор должен письменно указывать на это;
• Должен быть установлен срок заключения основного договора и перехода имущества в руки покупателя;
• Должна быть указана сторона, несущая расходы по оформлению главного договора;
• Закрепить обязанности продавца (строителя), если имущество не будет вовремя отчуждено, к примеру, в виде неустойки;
• Закрепить ответственность продавца имущества, в части возврата аванса, если имущество не будет передано вовремя, а также за просрочку возврата авансового платежа.

Главный вывод заключается в том, что не существует судебной практики по указанному типу договоров, даже при условии большой судебной практики по данному типу договора и широкому использование подобных соглашений.

Видео: Предварительный договор - его исполнение