Нюансы приобретения загородной недвижимости

На первом этапе сделки определяются характеристики загородного дома и приусадебного участка, география объекта, необходимая инфраструктура, транспортная развязка. Затем приступают к поиску дома. В результате покупатель получает список подходящих объектов, которые в перспективе необходимо осмотреть, чтобы иметь представление об инженерных коммуникациях и их исправности, состоянии самого дома, подъездных путей, работоспособности инфраструктуры.

Дальнейшее ведение сделки, после выбора объекта, переходит к юристам, которые изучают предоставленную документацию на объект. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, в отношении загородных домов несколько отличается от аналогичной услуги, касающейся городской квартиры. Нюанс заключается в наделе земли, на котором построен дом. Юристы в первую очередь прорабатывают документы, касающиеся принадлежности земли продавцу. Изучают правомочность свидетельства права собственности на землю и строения, возведенные на ней, а также разрешение на ведение строительства и акт о введении в эксплуатацию. 

Проверяют соответствие данных, указанных в кадастровом паспорте и фактически существующих. Кроме этого проверяется наличие межевых споров между соседями, самозахваченных участков земли.

В случае продажи не достроенного дома, на объект также оформляется (в регистрационной службе) право собственности, как на объект незавершенного строительства. Все имеющиеся на участке постройки подлежат обязательной регистрации, либо, как отдельные строения, либо, как часть основного строения.

Юрист проверяет правильность оформления регистрационных документов и их наличие на все имеющиеся на участке объекты, иначе к новому владельцу могут быть применены штрафные санкции за не узаконенные объекты.

Кроме проверки документации, юрист разрабатывает предварительный договор задатка или аванса, в котором должны быть указаны сведения об объекте сделки (доме), его местоположение, полная стоимость, регламентирован срок переоформления права собственности и физического освобождения.

Пакет документов, который должен предоставить продавец загородной недвижимости:

- право собственности на дом;

- право собственности на участок;

- кадастровый план земельного участка;

- документ о нормативной стоимости земельного участка из земельного комитета;

- документ о нормативной стоимости всех строений из БТИ;

- документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности по оплате налогов (налоговая инспекция);

- подписанное супругом согласие на продажу объекта и нотариально заверенное;

- подписанный соседями протокол согласования межевых границ;

- в случае наличия объектов совместного пользования, составляется акт передачи прав пользования новому владельцу, а также сервитуты на частичное использование участка (скважина, колодец, проезд или проход по территории участка).

На завершающем этапе сделки при подписании договора составляется акт приема/передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора.

В случае покупки дома в коттеджном поселке, застройщик может предложить различные варианты приобретения загородной недвижимости:

- на первом этапе в собственность оформляется земельный участок, а на дом составляют договор подряда на строительство;

- на первом этапе в собственность оформляется земельный участок, а на дом составляют договор инвестирования;

- на первом этапе составляют договор подряда, а собственность на земельный участок оформляют уже после постройки дома.

Во время прохождения сделки юрист присутствует на этапе подписания договора аренды банковской ячейки и закладки в нее денег.

Подписанный двухсторонний договор купли/продажи его передают для регистрации в регистрационную службу. По истечении положенного срока покупатель получает зарегистрированный договор купли/продажи, права собственности на землю, дом и все расположенные на участке строения.