Экспертная оценка недвижимости в Украине

Для оперирования недвижимостью требуется оценка. О том, что следует знать каждому заказчику, и что представляет собой экспертная оценка недвижимости, мы и рассмотрим далее.

Главные этапы оценки

Согласно общепринятой на данный момент практике, оценка недвижимости в Украине происходит, согласно следующей схеме:

1. Определение задачи проводимой оценки.
2. Визуальный осмотр предмета оценки и подписание договора об оказании услуг оценки.
3. Получение данных и их анализ.
4. Выбор подходящего метода оценки.
5. Идентификация права пользования или владения земельным участком.
6. Несколько вариантов оценки недвижимости.
7. Согласование всех результатов, полученных разными методами.
8. Предоставление заказчику итогового отчета о продленной работе или экспертного заключения.

Данный этап предполагает, в свою очередь, следование определенной последовательности действий:

• Идентификация объекта оценки;
• Определение предмета оценки;
• Уточнение даты оценки;
• Постановка целей и функций оценки;
• Определение вида стоимости;
• Перечисление ограничительных условий.

Идентификация объекта оценки предполагает фактическое установление, а так же фиксирование в письменной форме таких характеристик объекта, как: наименование, юридический статус, месторасположение, физический состав и так далее.

Определение предмета оценки означает выявление следующего обстоятельства: требуется ли оценить в комплексе полный объем имущественных прав на объект оценки, или же необходимо выполнить оценку лишь определенной их части (право на долю, право на аренду и т.д.).

Уточнение даты оценки – обыкновенно дата визуального осмотра объекта совпадает с датой оценки, но иногда суд, налоговый орган или иные третьи лица могут устанавливать иную дату.

Постановка целей и функций оценки – это этап, от которого во многом зависит конечный результат всего процесса оценки. Цель оценки – это то, что оценивается, а точнее для чего. Например, при ликвидации предприятия цель оценки производственного здания отличается от цели при намерении продать здание при переезде предприятия. Цель оценки необходимо определять точно и прописывать в договоре. Функция оценки раскрывает, для чего она осуществляется. Например, при определении рыночной стоимости здания, функцией оценки является использование ее результатов при продаже здания.

Определение вида стоимости. Не все владельцы недвижимости отдают себе отчет в том, насколько велико разнообразие видов стоимости объектов недвижимости:

• Инвестиционная;
• Ликвидационная;
• Страховая;
• Рыночная и т.д.

В зависимости от того, какая именно стоимость интересует заказчика, оценщик выбирает подходящий метод оценки.

Перечисление ограничительных условий – пункт, который заказчик обязан внимательно прочесть и при наличии неясностей потребовать от оценщика разъяснений. Ограничения определяют рамки полномочий оценщика и границы прав заказчика.

Визуальный осмотр предмета оценки и подписание договора

От тщательности осмотра и полноты полученных в его процессе сведений напрямую зависит точность оценки. Точная оценка не может быть произведена без осмотра. Все данные, полученные в процессе осмотра, документируются, и на их основании выносится решение о подписании договора оценки. С учетом этих данных составляется задание, обязательно прилагаемое к подписываемому договору.

Выбор подходящего метода оценки

Эксперты в Украине применяют один из трех методов: сравнительный, доходный или затратный.

Доходный метод предполагает расчет экспертом величины ежегодного дохода от данного объекта недвижимости заказчиком оценки. Метод применяется тогда, когда доход стабилен.

Затратный метод учитывает на дату оценки размер расходов на полное воспроизводство предмета оценки с корректировкой на размер установленного износа. Метод является единственно применимым, когда в реальности отсутствует рынок данных объектов недвижимости.

Сравнительный метод применяется, когда существует рынок идентичных объектов, стоимость которых известна. В задачу оценщика входит учет всех отличий между сравниваемыми объектами.

Оценщик обязан обосновать выбор метода, а при возможности использовать сразу несколько методов для получения более точных результатов.

Идентификация прав пользования или владения земельным участком и определение вариантов оценки недвижимости

Существует утвержденный порядок идентификации прав пользования заказчиком тем или иным земельным участком, поэтому варианты оценки недвижимости выбираются оценщиками самостоятельно. Заказчик имеет полное право потребовать отчет о том, как были выполнены данные операции.

Согласование всех результатов, полученных разными методами

Может показаться, что полученная различными методами оценочная стоимость выводится, как среднее арифметическое между несколькими расчетными цифрами. На деле законом запрещено подобное. Поэтому оценщик обязан привести обоснование в пользу полученной окончательной стоимости объекта оценки, опираясь на данные, полученные различными методами.

Предоставление заказчику итогового отчета о продленной работе или экспертного заключения

Финальный этап работы оценщика – предоставление отчета заказчику. Отчет должен содержать перечисленные в законе документы. А именно:

• Собственно отчет, включая полученное от заказчика задание;
• Сертификат-свидетельство об объективности оценки;
• Исходные данные;
• Копии использовавшихся документов;
• Фотографии объекта и его отдельных элементов;
• Копии документов, подтверждающих компетенцию оценщика.

Отчет может быть предоставлен заказчику и в устной форме. Но для использования отчета в любых целях, необходимо его документальное оформление и верификация печатью организации, в которой работает оценщик.

Видео: Экспертная оценка недвижимости в Украине